如何在新的租赁模式下避雷？
最近关于蛋壳公寓的消息不断，对蛋壳公寓的投诉已经超过3万，大部分是押金不能退还，但这只是冰山一角。有些人不仅拿不回押金和租金，还背负着沉重的租金贷款，给他们的生活带来了更大的负担。还有很多这样的事情。自2018年以来，长期租赁公寓已经爆炸了170多套，蛋壳公寓只是众多爆炸性公寓之一。这不禁反思了长期租赁公寓的混乱是如何产生的？上海黄埔刑事律师带您一起了解了解。
1、要了解长期租赁公寓混乱背后的深层原因，首先要有基本的了解。
长期租赁公寓是三级房地产市场下的一个新兴产业。在租购并举政策的帮助下，它迅速发展起来。它租赁业主的房屋，补充装修和家具电器，然后出售以赚取差价，类似于当前的二房东。然而，为了抢占市场份额，一些长期租赁公寓开始使用高收入、低租金、长收入、短付款等不正当手段跑马圈。同时，为了弥补资金漏洞，一些运营商强迫或诱导租户申请租金贷款，这已成为其雷电爆炸的隐患。
高收低租是指拼命收取超过市场租金20%-40%的房屋，然后以低于支付房东租金的方式收取租户租金。长收短付是指按月或季度向房东支付租金，并按半年或一年向租户一次性收取租金。由于运营公司收取承租人的租金周期长于支付给房东的租金周期，占用大量现金，形成资金池。
2、当雷电爆炸发生时，不仅是租户，还有房东。租金无法收到，自身利益的损失导致许多房东户赶出，侵犯了租户的利益。
当我们同情双方时，我们也应该看到合理的权利纠纷——当房东和运营商的合同终止时，房东能否凭所有权收回租赁？
如果房东与长期租赁公寓签订租赁合同，房东有权收回租赁。当长期租赁公寓平台资金链断裂，不能支付房东租金时，房东有权终止租赁合同，要求长期租赁公司返还租赁物（《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或延迟租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以终止合同。），在法律层面上，承租人与长期租赁公司有债权关系。债权不足以对抗房东的财产权。
如果房东与平台签订委托管理合同，房东无权驱逐租户。（如果房东与长期租赁公司签订委托经营合同，但长期租赁公司未披露租户，并以自己的名义出租房屋，则视为租赁关系。）在这种情况下，房东和平台被视为一方。作为房东的代理人，长期租赁公司委托与租户签订租赁合同，相当于房东与租户签订租赁合同。只要租户按照合同约定支付租金，就不符合《合同法》第二百二十七条的规定，租赁合同仍然有效。如果房东要求他搬出房子，甚至暴力撤回物品，租户可以起诉以维护他们的合法权益。
3、在谈到房东和租户之后，让我们来谈谈长期租赁公寓平台的治理。住房建设部今年9月发布的《住房租赁条例（草案）》将住房租赁企业视为高风险经营行为，房地产管理部门应当将其列入异常经营清单。
4、法律条例
根据《住房租赁条例》（草案）第五十三条有下列情形之一的，房地产管理部门应当给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，责令停业一个月以上六个月以下；没收违 法所得，并处五倍以下罚款；无违法所得的，处一万元以上五万元以下罚款；情节严重的，由市场监督管理部门吊销营业执照。违法经营的，由市场监督管理部门依法处罚。造成损失的，依法承担赔偿责任：
(一)不符合住房租赁经营资金、专业人员、管理水平要求的；
(二)未建立住房租赁信息检查、安全保障等内部管理制度；
(三)要求承租人以隐瞒、欺骗、强迫等方式使用住房租金贷款；
(四)诱导承租人以租金优惠的名义使用住房租金贷款；
(五)房屋租赁合同包括租金消费贷款。
这些措施无疑是异常租赁市场恢复正常，但解决这些问题不仅取决于政府，还取决于我们自己：
1.选择标准化的租赁企业。房东、租户应选择标准化、高市场信誉的住房租赁企业或经纪机构。
2.了解周边租金价格。双方要警惕企业高进低出、长收短付带来的风险，避免企业爆仓、跑路造成的损失。
3.选择较短的支付周期。合同中尽量约定每月或最长不超过每季度支付租金，避免一次性支付较大的租金。
4.转账支付应保留转账凭证，现金支付应要求收款人出具收据。
5.防范租金贷款等风险。注意检查租赁合同中是否有租金贷款、租金贷款、租金分期付款、分期付款等相关条款，是否需要签订额外的相关贷款补充协议，仔细询问需要持身份证拍照的行为的目的，避免租金贷款。
当自身权益受到危害时，积极向有关部门报告，必要时采取诉讼手段。上海黄埔刑事律师